Por Carlos Lionel Traboulsi
En estos días la Cámara de Diputados de la Nación empezará el tratamiento de la reforma de la ley de alquileres en vigencia, que ha sido un auténtico desastre para los locadores y locatarios, no saliendo ninguno beneficiado y generando una auténtica crisis en el mercado de las locaciones para vivienda familiar.
Lo cierto es que, más allá de ello, pareciera que el debate en Diputados se centrará en cuestiones cosméticas que puedan dar solución al tema en forma temporaria, dejando de lado el verdadero problema de fondo que es la ausencia de viviendas en la Argentina. Un déficit habitacional de más de dos millones de viviendas que nadie intenta darle respuesta ya que no da rédito inmediato y se necesitan los votos cada dos años.
Hay un anteproyecto de ley propuesto por Eduardo Jorge Traboulsi (procurador – empresario inmobiliario) que marca pautas esenciales para una auténtica reforma y solución definitiva, pero que encuentra las puertas cerradas de los legisladores quienes creen no necesitar propuestas refrescantes a las remanidas que giran en los despachos.
La locación inmobiliaria, debe ser definida como una cesión de derechos posesorios temporarios de una propiedad, donde el locador cede al locatario el uso y goce de una propiedad, mediante un contrato en el que intervienen dos partes y en muchas se incorpora un tercero que es el garante fiador, y como tal debe regularse de acuerdo a la importancia de la institución y los efectos sociales que se desprenden de ella.
Debe crearse un Registro Nacional Público de Locaciones en el que obligatoriamente se inscriban los contratos. Estos instrumentos deben ser intervenidos por los Corredores Inmobiliarios quienes darán su aval profesional con su firma, sellado respectivo y registración dándole existencia legal a la locación, evitando con ello en primer lugar las ocupaciones ilegales (usurpaciones) y a su vez el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes. A solicitud de partes para mantenimiento de la propiedad, finalización contractual y/o entrega de la misma, deben extender un certificado ejecutorio que da base para las acciones de desalojo o cumplimiento contractual estableciendo que las acciones judiciales con dicho instrumento no pueden durar más de 30 días. Toda diferencia será superada por el Corredor Inmobiliario quien actúa las veces de mediador administrativo. Esto cambian el concepto ya que el Corredor Inmobiliario estará al servicio de ambas partes contratantes y no como ahora solo del lado del Locador.
El Registro Nacional Público de locaciones con la participación de los Colegios de Corredores Inmobiliarios garantizará que las operaciones de oferta y tasación tengan transparencia y cumplan con las necesidades sociales de locatarios y locadores, emitiendo un certificado de publicidad de tasación que deberá adjuntarse al contrato.
Deberá crearse asimismo un fondo fiduciario de garantía inmobiliaria con el aporte del 2% de Estado y el 1% en cabeza del locador y otro 1% por parte de los locatarios sobre el valor mensual del canon locativo a los fines de ser destinado, por un lado, a garantía de cumplimiento de los contratos evitando el mercado negro de garantías propietarias y los compromisos de favor, como así, la ingrata tarea de los inquilinos en la búsqueda de las mismas, evitar los depósitos y los meses adelantados, y por otro lado, los fondos serán destinados a la construcción de viviendas para ser puestas en el mercado locativo, incorporándose esas viviendas en la cartera de oferta de los corredores inmobiliarios, incorporándose los cánones que se cobren de ellas al fondo fiduciario de garantía.
Las viviendas construidas con el fondo fiduciario podrán ser otorgadas en propiedad definitiva a sus ocupantes luego de haber ocupado, aportado, mantenido la misma en condiciones ininterrumpidas durante el plazo de 30 años.
El Registro Nacional Público de locaciones tendrá entre otras funciones dar publicidad del acto locativo; emitir certificados para obtener exenciones impositivas para los locadores mientras funcione la locación para vivienda familiar; obtener créditos blandos para efectuar reparaciones y mantenimiento de las unidades arrendadas; obtener los locatarios créditos para abonar alquileres por desempleo o compensar ingresos por el lapso de 6 meses.
Esta propuesta que ha sido acercada a varios legisladores no solamente generará confianza y seguridad en el mercado de alquileres tanto para locadores como locatarios, sino que garantizará a los inquilinos el acceso a una vivienda digna sin mayores costos, que con el paso del tiempo podrá ser adquirida en propiedad definitiva.
*abogado; corredor inmobiliario; Secretario General Partido Demócrata Cristiano CABA. carlosltraboulsi@gmail.com